舒城縣人民法院
民事一審判決書
服務(wù)合同糾紛（2021）皖1523民初3972號
原告：六安市水岸物業(yè)服務(wù)有限公司，住所地六安市裕安區(qū)城南鎮(zhèn)，統(tǒng)一社會信用代碼：91341500562175224N。
法定代表人:左常年，公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：王玉林，安徽永誠律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：劉中梅，安徽永誠律師事務(wù)所實習(xí)律師。
被告：周某1，女，2011年6月11日出生，漢族，舒城縣人，住舒城縣。
法定代理人：周某2，男，1975年3月27日出生，漢族，舒城縣人，住舒城縣。系周某1父親。
法定代理人：王某，女，1986年10月13日出生，漢族，舒城縣人，住舒城縣。系周某1母親。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實如下：2014年1月22日，舒城縣物價局舒價[2014]3號文件核定，舒城騰逸相約河畔小區(qū)高層住宅物業(yè)綜合服務(wù)費暫按每月每平方米1.5元標(biāo)準(zhǔn)收取。該小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)單位是合肥昌泰物業(yè)管理有限公司。2015年12月31日，該小區(qū)樓盤的開發(fā)商舒城銳達(dá)置業(yè)有限公司與合肥昌泰物業(yè)管理有限公司協(xié)商解除前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。2016年1月1日，舒城銳達(dá)置業(yè)有限公司與水岸物業(yè)服務(wù)公司簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，水岸物業(yè)服務(wù)公司開始為舒城騰逸相約河畔小區(qū)業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，按每月每平方米1.3元標(biāo)準(zhǔn)收取該小區(qū)高層住宅物業(yè)綜合服務(wù)費。
因業(yè)主對開發(fā)商舒城銳達(dá)置業(yè)有限公司不滿，以水岸物業(yè)服務(wù)公司的股東與舒城銳達(dá)置業(yè)有限公司的大股東均是滕安保為由，部分業(yè)主拒絕向水岸物業(yè)服務(wù)公司繳納物業(yè)服務(wù)費。另外，水岸物業(yè)服務(wù)公司在提供物業(yè)服務(wù)過程中，對小區(qū)公用設(shè)施設(shè)備以及公共區(qū)域的管理和維護(hù)上亦存在瑕疵，對業(yè)主反映的小區(qū)管理上存在的問題，沒有及時回應(yīng)與積極改善。
2018年12月初該小區(qū)業(yè)主委員會成立，就小區(qū)的管理問題，業(yè)委會多次約談水岸物業(yè)服務(wù)公司負(fù)責(zé)人。此后業(yè)委會另行選聘了物業(yè)服務(wù)單位。2019年7月1日，水岸物業(yè)服務(wù)公司停止提供物業(yè)服務(wù)。
被告周某1為舒城縣城關(guān)鎮(zhèn)相約河畔小區(qū)Ａ4棟301室業(yè)主，房屋面積133.78㎡。自2018年7月1日始，被告就停止繳納物業(yè)服務(wù)費用，截止2019年7月1日，被告計欠繳12個月物業(yè)管理費。
本院認(rèn)為，本案爭議的焦點是原告是否完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定提供規(guī)范服務(wù)的義務(wù)，其提供的服務(wù)質(zhì)量與其收取的服務(wù)費用是否匹配。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)質(zhì)量決定了業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的滿意度與其交費的積極性，同時業(yè)主是否按約交納物業(yè)服務(wù)費又影響了物業(yè)服務(wù)企業(yè)對提高服務(wù)質(zhì)量的熱情度與其管理運營的順暢性。居住環(huán)境的美化和改善，離不開物業(yè)服務(wù)企業(yè)的盡職盡責(zé)，也離不開小區(qū)業(yè)主對公共秩序的自覺遵守和對美好環(huán)境的自覺維護(hù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間互為依存、相互促進(jìn)。只有物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主相互配合和支持，才能創(chuàng)造和諧美好的人居環(huán)境。被告接收案涉房屋后，自2018年7月便沒有再交費，已違反合同約定，依法應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行支付物業(yè)服務(wù)費的合同義務(wù)。原告在提供物業(yè)服務(wù)期間，對小區(qū)公用設(shè)施設(shè)備以及公共區(qū)域的管理和維護(hù)確實存在瑕疵，對業(yè)主反映的小區(qū)管理上存在的問題，沒有及時回應(yīng)與積極改善。原告在管理和服務(wù)上的瑕疵與業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費具有關(guān)聯(lián)性。《中華人民共和國合同法》第一百一十一條規(guī)定“質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對違約責(zé)任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責(zé)任”。因此，對業(yè)主主張的原告提供的服務(wù)質(zhì)量與其收費標(biāo)準(zhǔn)不匹配的觀點，本院予以采納，依法酌情對原告的收費數(shù)額予以減少。
就案涉小區(qū)部分業(yè)主拖欠至2018年6月份的物業(yè)服務(wù)費糾紛，2018年11月，原告曾向本院提起訴訟。本院在處理該類糾紛時，考慮原告在物業(yè)服務(wù)過程中存在諸多瑕疵，認(rèn)為欠費業(yè)主可以不承擔(dān)逾期交納違約金、不予全額支付物業(yè)服務(wù)費，酌定欠費業(yè)主按所欠物業(yè)服務(wù)費的80%支付，被告周某1應(yīng)向原告交納物業(yè)服務(wù)費1670元（133.78㎡×1.3元／㎡×12個月×80%）。依照《中華人民共和國民法典》第五百零九條、第五百七十七條、第九百四十四條、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條、第一百六十二條的規(guī)定，判決如下：
一、被告周某1及其法定代理人周某2、王某于本判決生效之日十日內(nèi)向原告六安市水岸物業(yè)服務(wù)有限公司支付舒城縣房屋2018年7月1日至2019年7月1日期間的物業(yè)服務(wù)費1670元;
二、駁回原告六安市水岸物業(yè)服務(wù)有限公司的其他訴訟請求。
匯款至戶名：舒城縣人民法院綜合辦公室；開戶行：安徽舒城農(nóng)村商業(yè)銀行；帳號：2000××××0018。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費50元，減半收取計25元，由被告周某1及其法定代理人周某2、王某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
本案生效后，負(fù)有履行義務(wù)的當(dāng)事人應(yīng)依法按期履行判決，逾期未履行的，應(yīng)向本院報告財產(chǎn)狀況，并不得有高消費及非生活和工作必須的消費行為。本條款既為執(zhí)行通知，違反本條規(guī)定的，本案申請執(zhí)行后，人民法院可依法對相關(guān)當(dāng)事人采取列入失信人名單、罰款、拘留等措施，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
審判員余本兵
書記員晉堯
2021-07-07
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